Un quartier en grande difficulté

Programmées pour accueillir des fonctionnaires et des familles de la classe moyenne, la Galerie Richard Wagner (430 logements) et la résidence du Soleil Levant (500 logements) sont aujourd’hui peuplées de familles en difficulté. Situées dans le quartier de Pissevin à Nîmes, elles ont été construites au tout début des années 1970 en réponse à la démographie galopante que connaissait la France les années précédentes.

Leur évolution n’a pas été conforme aux prévisions. À partir du début des années 1990, la Ville se préoccupe de les voir se transformer en logements sociaux de fait. À la différence près que le parc social est généralement mieux entretenu. "À la fin des années 1990, la Ville programme une Opah Copropriété sur le quartier Pissevin-Valdegour, indique André Santamans, chargé de mission Copropriétés de Nîmes Métropole. Des subventions sont versées aux propriétaires pour les travaux dans les logements, mais les parties communes sont très peu concernées et rien n’est fait sur l’environnement urbain."

Photo Stephan Norsic

Choisir le bon remède

Quelques années plus tard, en 2007, la dégradation de la Galerie Wagner et du Soleil Levant, assez emblématique des difficultés rencontrées par les copropriétés à Nîmes et ailleurs, interpelle la nouvelle équipe municipale. L’insalubrité y côtoie l’insécurité et la spirale de déqualification de tout le quartier est bien engagée. "La Ville a alors envisagé une Opah de renouvellement urbain sur les copropriétés de la Galerie Wagner, mais a découvert après avoir engagé un diagnostic d’ensemble que l’accumulation des problèmes étaient telle qu’elle rendait cet outil inadapté", confie Didier Giraud, chef du service Habitat de Nîmes Métropole.

Il fallait à la fois résoudre des questions foncières complexes, une situation financière catastrophique, la dégradation du bâti, des dysfonctionnements des réseaux urbains de chaleur et d’assainissement, la disparition du commerce traditionnel et des professions de santé. "C’était trop de questions à régler pour une Opah”, insiste Yann Sistach, responsable du financement de l’habitat à la DDTM. “En 2013, la Ville a saisi le préfet pour lancer un plan de sauvegarde (PLS) et le quartier de Pissevin a été classé en ANRU 2."

Photo Stephan Norsic

Définir les priorités

Le PLH 2013-2018 de Nîmes Métropole érige l’intervention sur les copropriétés en priorité. Pour ce faire, elle recourt aux nouveaux outils de l’Anah. D’abord l’AMO Flash : "Cette assistance à maîtrise d’ouvrage nous a aidés à mettre au point notre stratégie d’intervention à long terme sur le parc de copropriétés et, plus spécifiquement, sur le quartier de Pissevin", se rappelle Florence Kahn, chargée de mission Parc privé du service Habitat de Nîmes Métropole.

"L’AMO Flash a notamment confirmé la nécessité d’un PLS pour la Galerie Wagner et conforté les orientations du PLH. Elle nous a aussi orientés vers la mise en oeuvre d’un dispositif de veille et observation des copropriétés (Voc) et d’un programme opérationnel de prévention et d’accompagnement des copropriétés (Popac)." L’observatoire, constitué en partenariat avec une agence d’urbanisme, était opérationnel dès 2014. Il a d’abord défini son périmètre d’intervention qui englobe 40 % du parc immobilier de l’agglomération, puis identifié 194 copropriétés susceptibles de présenter des signes de fragilité (lire encadré). "Parmi celles-ci, il a permis d’en distinguer 63, considérées comme les plus à risque", précise Clément Feldis de l’Agence d’Urbanisme.

Photo Stephan Norsic

Agir selon les urgences

Ces copropriétés vont faire l’objet de mesures spécifiques : huit sont concernées par le PLS et autant par le Popac. Les autres continueront à être observées de manière à intervenir vite en cas d’évolution défavorable. Cette hiérarchisation des sites critiques permet d’allouer les moyens là où l’urgence est la plus pressante. Les acteurs locaux ont développé ce dispositif d’observation – prévention – guérison avec les soutiens de l’Anah et ultérieurement de l’Anru.

Dans une agglomération qui connaît depuis longtemps un taux de chômage supérieur à la moyenne nationale (15 % en 2013 contre 10 %), où le logement social demeure insuffisant ou mal réparti et le bâti vieillissant, ce dispositif sera fort utile. "Il reste encore beaucoup de décisions à prendre pour finaliser les périmètres du PLS et du Popac parce qu’il n’est financièrement pas envisageable de tout faire en même temps", conclut Florence Kahn.

Photo Stephan Norsic

Les indicateurs de fragilité

L’observatoire des copropriétés de Nîmes Métropole a utilisé plusieurs critères de repérage des premiers signes de fragilité :

• les prix de vente des logements. Par exemple, sur le site de Wagner, ils ont chuté jusqu’à 300 €/m2 pour une moyenne nîmoise de 1800€/m2 ;
• les taux d’occupation des propriétaires occupants et des bailleurs ;
• l’état du bâti, le classement thermique et le taux de plaintes déposées pour motif que le logement est indécent ;
• l’environnement urbain évalué sur la base de la grille Anah (transports, équipements, services, nuisances sonores…) ;
• la situation financière et sociale des habitants ;
• le fonctionnement de la copropriété (syndic, conseil syndical, assemblée générale).