Une observation des copropriétés précoce

"L’Atlas des copropriétés, mis en place en 1991 dans l’agglomération grenobloise, avait pour but de repérer et de mieux connaître leurs fragilités, rappelle Chloé Crouzet, responsable du pôle Amélioration du parc bâti de la Métropole. L’outil a évolué au fil du temps, mais il ne nous donnait pas toutes les informations nécessaires pour cibler, prioriser et préparer nos actions."

Cette sensibilisation précoce à l’observation des copropriétés résulte des caractéristiques historiques de développement du territoire métropolitain. Sa croissance économique et celle de sa population ont pris leur essor au lendemain de la Seconde Guerre mondiale. Entre la fin des années 1950 et le début des années 1970, la production annuelle de logements s’est située entre 3 000 et près de 7 000 unités. Largement destinée aux familles, elle était essentiellement composée de T4 et plus qui représentent encore aujourd’hui 60 % du parc habité par beaucoup de personnes âgées, seules ou en couple.

Photo Gilles Lefrancq

Observer pour mieux cibler l’action publique

Quand l’Anah a lancé son dispositif Voc, la Métropole réfléchissait à l’actualisation de son outil d’observation. "Cela a été perçu comme une opportunité, affirme Chloé Crouzet. Les aides de l’Anah pour la création d’une Voc ont 'boosté' notre détermination à créer un outil statistique plus fiable et plus complet." Presque au même moment, la libération progressive des données fiscales a rendu accessibles de nombreux fichiers : Majic (Mise à jour des informations cadastrales), DVF (Demande de Valeurs Foncières) en plus des fichiers de l’INSEE.

"La disponibilité de ces données statistiques, indique Gabriel Fablet de l’agence d’urbanisme de la région grenobloise, permet une observation à l’échelle du bâtiment. Ces informations sont utiles à la Métropole pour mieux cibler les dispositifs de traitement et d’accompagnement adaptés à la situation de difficultés spécifiques à chaque copropriété."

La Voc couvre l’ensemble du territoire de la Métropole qui en assure la maîtrise d’ouvrage. Elle s’appuie sur l’Agence d’urbanisme de la région grenobloise pour la partie technique de constitution et de développement de la base de données. Pour sa part, la Direction départementale des territoires (DDT de l’Isère), en relation constante avec les services de la Métropole, "instruit le dossier d’aide de l’Anah et leur fournit un soutien tant technique que réglementaire", indique Rémi Borel, chef de bureau Habitat privé de la DDT 38.

Photo Gilles Lefrancq

La mesure de la fragilité

Dans le cadre de la Voc, l’évaluation de la fragilité s’appuie sur une méthode de seuils d’alerte appliqués à une série limitée d’indicateurs et modulés en fonction de la taille de la copropriété.
Pour la vacance de longue durée, par exemple, le seuil critique significatif varie entre 20 % pour une copropriété de 10 logements et 5 % pour une copropriété de 51 logements et plus. Les autres indicateurs utilisés sont le classement cadastral, les valeurs de marché, la concentration de ménages à bas revenus dans la zone, la part des logements exonérés de la taxe d’habitation ou encore la surreprésentation de logements locatifs.

Sur l’ensemble des copropriétés du territoire, la Voc en a identifié 11 % répondant au moins à un de ces critères de fragilité et près de 5 %, principalement construites dans les années 1950-1975, concernées par 2 à 3 critères. Ces données devraient permettre à la Métropole de hiérarchiser ses interventions. "Dans la continuité de la Voc, nous souhaitons candidater à un Popac dès cette année, annonce Chloé Crouzet. L’observation va aussi nous aider à identifier les copropriétés qui en bénéficieront soit pour éviter de basculer dans la fragilité, soit pour empêcher d’y rebasculer après une opération programmée (Opah copropriété dégradée). Ces opérations qui mobilisent des fonds très importants exigent souvent un accompagnement pour demeurer efficaces dans la durée."

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Une plateforme web de mise à disposition des données

Élaborée par la Métropole et l’Agence d’urbanisme de la région grenobloise, une plateforme web met les données de la VOC à disposition des communes et des opérateurs qui effectuent des études pré-opérationnelles. Parmi ses fonctionnalités, figurent les caractéristiques des copropriétés, l’historique des interventions et les recherches multicritères. Chaque copropriété fait l’objet d’une fiche comportant les données clés sur son état de santé. C’est aussi une plateforme collaborative que les intervenants autorisés peuvent enrichir en contenus.

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