Un nouvel avenir pour la Galerie Wagner à Nîmes

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Au nord du quartier Pissevin à Nîmes, la Galerie Wagner, typique de l’urbanisme des années 70 va retrouver de l’attractivité. L’ensemble de ses copropriétés nécessitait une rénovation lourde. Pour y parvenir, il a fallu convaincre et mobiliser les meilleurs financements possibles. Regards croisés entre 3 acteurs, moteurs sur ce vaste projet de redressement.

Un Plan de Sauvegarde pour un traitement d’ensemble

"Pissevin est un quartier intégralement construit sur dalle dans les années 70, qui présente aujourd’hui une forte délinquance. Alors qu’il était vivant et moderne à ses débuts, il est devenu un exemple type de l’inhumanité des quartiers bétonnés", analyse Géraldine Breuil, responsable du pôle Habitat privé et Stratégie Copropriété à Nîmes Métropole. Jimmy Carollo, chef de pôle Habitat - logement à la Ville, précise que "le secteur est propice aux marchands de sommeil, qui louent des logements dans des conditions très précaires avec un très bon rendement."

 

Un programme de prévention (Popac 1) a sonné l’alerte dès 2015 sur plusieurs ensembles nîmois. Une opération de recyclage a alors été ensuite programmée sur la barre des "Angloros", au cœur du quartier NPNRU 2. "Mais pour éviter un phénomène de report des bailleurs peu scrupuleux d’un immeuble à l’autre, nous devions agir sur les copropriétés dans leur globalité, même si toutes ne présentent pas les mêmes fragilités" explique Géraldine Breuil. Une convention de Plan de Sauvegarde a alors été signée fin 2017 pour traiter les 4 autres immeubles de la Galerie Wagner : 3 tours de 19 étages et une barre de 11 étages.

 

Dès lors, un long travail a débuté avec un programme en 3 volets : des travaux d’urgence d’abord (remise aux normes de sécurité, assainissement et étanchéité), puis des travaux d’entretien et de rénovation énergétique.

Lever les freins financiers et psychologiques

Les 4 copropriétés présentaient de fortes problématiques d’insalubrité sur les parties communes et des conditions financières alarmantes. "La situation était très grave autant du point de vue des bâtiments, de la gestion des copropriétés, que de la précarité des occupants. On partait de loin lors du démarrage du Plan de Sauvegarde, avec 70% à 90% d’impayés et une quarantaine de copropriétaires qui ne payaient plus leurs charges depuis de nombreux mois", rappelle Jimmy Carollo.

 

Pour voter les travaux d’urgence, il était essentiel d’assainir les finances de la copropriété. "Deux ans de travail sur les impayés ont fini par porter leurs fruits, grâce à un suivi social resserré mais aussi du portage par la société publique locale (SPL) de la ville. Le rachat d’une vingtaine de logements a permis de récupérer une grosse partie des dettes et de stopper l’hémorragie", continue-t-il.

 

Selon Yann Sistach, adjoint au chef du service habitat et construction et référent habitat privé / copropriété à la DDT/M (direction départementale des territoires et de la mer) du Gard, "si la première difficulté était financière, le frein était aussi psychologique, car il s’agissait d’obtenir l’adhésion des copropriétaires sur un projet de travaux aux effets pas toujours immédiats sur le confort quotidien." Pour convaincre, il a fallu rassurer, faire de la pédagogie et beaucoup communiquer. "Nous avons participé aux assemblées générales, fait du porte à porte, et aussi longuement échangé avec les conseillers syndicaux. Ce sont eux qui sont moteurs du projet, c’est important de les avoir de notre côté", explique Jimmy Carollo.

Une forte mobilisation de tous les partenaires

Grace à ce long travail de sensibilisation, les travaux d’urgence ont été votés en 2020. Ils bénéficient d’une subvention de l’Anah à hauteur de 100% sur les montants hors taxe, d’une avance de la SACICAP 3 et d’aides supplémentaires, d’Action Logement notamment. "Nous devons cette réussite à la forte mobilisation de tous les partenaires, sans laquelle les travaux n’auraient jamais été votés" se réjouit Yann Sistach. "Nous avons su interpeller sur l’importance et l’urgence d’agir, et grâce à l’engagement total des élus comme de l’Anah, nous avons obtenu les financements maximums des crédits délégués", ajoute Géraldine Breuil.

 

Les travaux d’urgence, démarrés en mars 2022, représentent une première marche essentielle pour le redressement de ces copropriétés. Il se poursuivra sur l’ensemble des autres copropriétés de Pissevin à travers une Orcod-IN 4, en parallèle au NPNRU qui traite le parc social et les équipements publics. "Une intervention globale indispensable, pour parvenir à changer l’image du quartier."

 

1. Nouveau programme national de renouvellement urbain
2. Programme opérationnel de prévention et d’accompagnement des copropriétés
3. Sociétés anonymes coopératives d'intérêt collectif pour l'accession à la propriété
4. Opération de requalification des copropriétés dégradées d’intérêt national