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Agence nationale de l'habitat (ANAH)
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Mulhouse : vers le redressement de la copropriété Peupliers-Nations

Photo Cyril Chigot

Parmi les cinq copropriétés du quartier des Coteaux, à Mulhouse, celle des Peupliers-Nations a été identifiée comme étant la plus fragile, et un Plan de sauvegarde a été lancé fin 2009. C’est dans ce contexte que le conseil syndical a décidé d’utiliser les aides au redressement de l’Anah pour les copropriétés en difficulté. Un pas supplémentaire vers l’équilibre et l’autonomie de gestion est en cours.

(extrait des Cahiers de l'Anah n°146)

Les débuts du Plan de sauvegarde

L’accompagnement de la ville de Mulhouse auprès des copropriétés des Coteaux s’inscrit dans la durée. "La municipalité souhaite préserver ce parc privé, afin de maintenir une mixité sociale dans ce quartier de 10 000 habitants où prédomine très largement le parc social", souligne Nadia Houari, chargée de mission Habitat à la Ville de Mulhouse. À l’issue du diagnostic commandité à l’Arim Alsace en 2008, la municipalité décide d’engager un programme commun pour les cinq résidences : intitulé Pico, il se décline à travers un dispositif spécifique à chaque copropriété, et est animé par un Comité de pilotage.

Pour la résidence Peupliers-Nations, qui cumule les difficultés de toute nature, un Plan de sauvegarde est prévu. Lancé dès novembre 2009, il est en train de faire la preuve de son efficacité : le volume global d’impayés de charges a été réduit de 40 % par rapport à fin 2009. "Le Plan de sauvegarde a démarré dans un contexte tendu, souligne Benjamin Buchet de l’Arim, en charge de l’animation du Plan de sauvegarde. Outre le taux alarmant d’impayés de charges, la copropriété souffrait d’une profonde démobilisation : conseil syndical amorphe, participation aux Assemblées générales particulièrement faible, relations avec le syndic entachées d’incompréhensions. II fallait d’abord en finir avec ce climat délétère." En complément de l’accompagnement social mené sur le terrain par la conseillère en économie sociale et familiale de l’Arim, le comité de pilotage décide qu’il est indispensable de redynamiser les instances de gestion de la copropriété.

Photo Cyril Chigot

Prise de conscience collective

Avec le soutien de l’Agence départementale d’information sur le logement (Adil), une série de séances de formation d’une à deux heures sur les principes de fonctionnement des copropriétés est organisée pour les copropriétaires. "Nous avons adapté les contenus selon les publics, explique Adriano Pereira, conseiller juridique auprès de l’Adil. Par exemple en privilégiant pour les conseillers syndicaux des échanges sous forme de questions-réponses, ainsi que des exercices pratiques." Les neuf séances réalisées entre 2010 et 2011 ont rassemblé plus de 120 participants au total.

"Les explications données sur le rôle de chacun ont tordu le cou à bien des idées préconçues, par exemple sur le pouvoir du syndic", se félicite Benjamin Buchet. Et surtout, le conseil syndical a compris qu’il était responsable, et qu’il pouvait se faire aider ! Cette prise de conscience déclenche la première demande d’aide au redressement auprès de l’Anah qui accepte de financer un audit financier et comptable. "L’objectif du conseil syndical était de vérifier que la situation financière de la copropriété était bien celle décrite par le syndic", explique Georges Haeffele, président du conseil syndical. Réalisé en 2012, l’audit a permis de rétablir durablement la confiance entre le syndic, Nexity, et le conseil syndical. "Nous avons été totalement rassurés quant à la bonne gestion de Nexity", reconnaît Georges Haeffele, qui essaie désormais de mobiliser un conseiller syndical par cage d’escalier.

Photo Cyril Chigot

Activer tous les leviers disponibles

Reste que le recouvrement des impayés continue à se heurter à des obstacles particulièrement difficiles à surmonter. "Malgré notre travail de relance, il restait un noyau de ménages qui ne rentraient pas dans le cadre des procédures classiques et qui s’étaient de fait marginalisés", explique Serge Gasser, directeur adjoint de l’agence Nexity Mulhouse. Lorsque l’accompagnement social de ces ménages ne se traduit pas par un règlement des impayés, le recours à une action coercitive est finalement décidé. Le comité de pilotage propose alors au conseil syndical d’utiliser de nouveau une aide au redressement de l’Anah, afin de financer le surcroît de travail lié à ces difficultés particulières de gestion.

Concrètement, pour apporter des forces supplémentaires, le conseil syndical fait appel à un binôme, constitué d’un prestataire extérieur et de la chargée de mission Contentieux de Nexity. À eux deux, depuis début 2014, ils consacrent 12 heures par semaine à des actions "extraordinaires" dédiées au recouvrement des impayés sur Peupliers-Nations. "Je travaille en lien étroit avec ma partenaire du syndic pour lever les points de blocage à tous les maillons de la chaîne du recouvrement. Avec pour principe de privilégier les contacts directs avec les ménages", raconte Alexandre Sitz, du cabinet CGPI, en charge de cette mission spécifique avec Nexity. Parmi les mesures mises en place : renforcement des relances auprès des ménages les plus en difficulté par téléphone ou passages réguliers sur place ; sensibilisation des huissiers et de la Caisse d’allocations familiales (CAF) en vue de fluidifier la circulation des aides financières ; amélioration du déroulé de la procédure du contentieux ; tableaux de bord très détaillés pour chaque dossier en cours. Au bout de huit mois, le délai de traitement des dossiers a déjà été réduit.

Photo Cyril Chigot

Des résultats encourageants

"L’intervention d’Alexandre Sitz arrive lorsque que la mienne est parvenue au bout de ses possibilités pour certains ménages qui ne lisent même plus les courriers", explique Estelle Arnould, conseillère en économie sociale et familiale à l’Arim. Quant au président du conseil syndical, il considère que "le syndic actuel remplit son rôle. Ce qui faisait défaut, c’est ce travail de terrain qu’Alexandre Sitz est en train d’effectuer : aller voir ceux qui ne paient jamais, les convoquer, voir avec eux pourquoi ils refusent ou se sont mis dans une telle situation, et aller jusqu’au bout des moyens de recouvrement".

Tous ces efforts portent leurs fruits. À fin 2014, en plus de la réduction de 50 % du volume des impayés, aucun nouveau ménage n’a basculé dans une situation critique. "Lorsqu’ils sont accompagnés d’un partenariat dense et resserré, ces outils d’aide au redressement sont très utiles aux copropriétés en difficulté", conclut Christine Stumpf de la DDT du Haut-Rhin. Ils ont permis de donner un coup de pouce aux Peupliers-Nations. Mais la situation reste fragile et l’effort ne doit pas être relâché.

Photo Cyril Chigot