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Agence nationale de l'habitat (ANAH)
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Conventionnement avec ou sans travaux : un outil pour développer le parc privé social

Photo Éric Sempé

La vétusté et la dégradation réduisent l’offre locative privée et son attractivité. Dans ce contexte, pour les collectivités qui élaborent des politiques d’amélioration du parc privé, le conventionnement avec ou sans travaux de l’Anah permet de développer une offre à loyers maîtrisés. Trois responsables en charge du logement donnent leur point de vue.

(extrait des Cahiers de l'Anah n°146)

"L’effet levier des subventions de l’Anah"

Par Claire Châlons, directrice de l’Habitat de Métropole Rouen Normandie

Le territoire de la Métropole Rouen Normandie compte 30 % de logements sociaux, mais très inégalement répartis selon les communes. Notre Programme local de l’habitat (PLH) 2012-2017 a donc pour objectifs de rééquilibrer l’offre de logements et d’améliorer l’attractivité du parc privé. Environ un cinquième de ce parc est constitué de logements anciens peu adaptés aux attentes des ménages et dont les coûts de réhabilitation sont très élevés. Depuis 2010, trois Opah ont été mises en oeuvre sur certains quartiers et un Programme d’intérêt général (PIG) couvre l’ensemble du territoire.

Nous recourons aux conventionnements avec et sans travaux. Ces derniers sont pilotés par la Direction départementale des territoires et de la mer (DDTM), qui en a effectué près de 500 depuis 2010. En tant que délégataire des aides à la pierre de l’Etat, la Métropole se charge des conventionnements avec travaux au rythme annuel de 40 à 50 depuis 2010. Il s’agit essentiellement de conventionnements sociaux et intermédiaires : les bailleurs restent peu motivés par le "très social". Le dispositif présente cependant beaucoup d’avantages, tant pour les propriétaires que pour les locataires et les collectivités.

Il permet de réhabiliter des logements pour les mettre sur le marché avec des loyers abordables et de réduire la vacance. Du point de vue des collectivités, le conventionnement avec ou sans travaux donne l’opportunité de valoriser les centres anciens et de créer des logements à loyers maîtrisés là où elles n’ont pas de disponibilités foncières pour construire des logements sociaux. La Métropole finance à hauteur de 6 000 euros les travaux dans les logements indignes et à hauteur de 3 000 euros ceux sur les logements dégradés. Mais sans l’effet levier des subventions de l’Anah, nous ne pourrions pas nous permettre ces opérations.

Photo Éric Sempé

"Augmenter la mixité dans le diffus"

Par Christine Garnier, vice-présidente en charge de l’Habitat, du logement et de la politique foncière de Grenoble Alpes Métropole

L’accès au logement social sur Grenoble Alpes Métropole est assez difficile, avec des délais d’attente de deux ans et 14 000 demandes en instance. La géographie montagneuse réduit le foncier disponible et pousse à l’étalement urbain loin dans les vallées. Le parc social et surtout le parc privé comptent beaucoup de logements médiocres construits dans les années 1950-60. Nous avons donc un gros enjeu de réhabilitation et un début de vacance, qui a fortement progressé ces dernières années. Dans ce contexte, le conventionnement avec et sans travaux nous aide à produire des logements abordables sur un territoire parmi les plus chers de France.

Il complète notre dispositif d’isolation par l’extérieur pour améliorer les performances thermiques des logements et réduire les charges locatives. Les communes qui font peu de logements sociaux privilégient cet outil pour converger vers les critères de la loi SRU. L’avantage des logements conventionnés est qu’ils créent de la mixité sociale dans le diffus. Par exemple, certaines familles monoparentales qui hésitent à se loger dans les quartiers relevant de la politique de la ville acceptent volontiers cette solution.

Nous sommes en train de réfléchir au meilleur moyen de réorienter les propriétaires bailleurs des conventionnements intermédiaire ou social vers le très social parce que c’est là où sont les besoins. Le seul bémol que je vois à ce dispositif, c’est la difficulté de le financer. De même, les montants des aides de l’Anah et du Fonds d'aide à la rénovation thermique (FART) sont insuffisants pour répondre à tous les besoins.

Photo Éric Sempé

"Le conventionnement sans travaux encore trop méconnu"

Par Syamak Agha Babaei, vice-président de l’Eurométropole de Strasbourg chargé du Logement

Le territoire de l’Eurométropole de Strasbourg perd des habitants et nous avons diagnostiqué que l’inversion de ce flux migratoire exigeait d’améliorer l’attractivité de l’offre de logements. Notre feuille de route est claire : continuer à produire 3 000 logements par an, dont la moitié de logements sociaux. Mais cet objectif d’attractivité passe nécessairement par l’amélioration du parc privé existant, qui accueille 63 % des ménages pauvres du territoire. En 2013-2014, 241 logements ont fait l’objet de conventionnements avec travaux pour être remis sur le marché avec des loyers maîtrisés.

Cet outil est intéressant pour les communes dont le potentiel foncier limité freine la construction de logements sociaux et les empêche d’atteindre les objectifs légaux. Il bénéficie aussi aux propriétaires bailleurs de logements vétustes qui n’ont pas les moyens de les remettre aux normes pour les replacer sur le marché locatif. C’est pourquoi je souhaite que l’État fournisse à l’Anah les moyens suffisants pour développer ce conventionnement. La Métropole complète les aides aux travaux de l’Agence, propose de l’intermédiation locative et garantit le risque locatif.

Nous sommes en train d’élaborer un programme spécifique de sortie de la vacance lié au conventionnement avec travaux. L’enjeu est de procéder à la rénovation thermique des logements pour faire baisser les charges. Le conventionnement sans travaux est à mon sens encore trop méconnu. Il offre pourtant un abattement fiscal de 30 à 60 % sur les revenus locatifs et la métropole verse une prime de 1 500 euros en plus de la prise en charge du risque locatif. Les conventionnements avec et sans travaux sont d’une aide précieuse aux collectivités qui mettent en oeuvre des politiques publiques dans le parc privé.

Photo Éric Sempé