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Agence nationale de l'habitat (ANAH)
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Auvergne : des opérations en plateaux pour redynamiser les centres anciens

Photo Gilles Lefrancq

À Thiers dans le Puy-de-Dôme comme au Puy-en-Velay en Haute-Loire, la réhabilitation en plateaux de logements anciens des centres historiques s’inscrit dans une stratégie globale d’intervention. Amélioration de l’habitat, de l’urbanisme et des activités commerciales se confortent réciproquement pour redonner vie aux quartiers.

(extrait des Cahiers de l'Anah n°146)

Des centres historiques qui se paupérisaient

Le Puy-en-Velay (19 000 habitants) et Thiers (11 000 habitants) ont vu leur centre-ville d’origine médiévale se dépeupler au fil des ans. Depuis 1970, les deux villes ont perdu plus d’un quart de leur population, surtout dans les quartiers d’habitat ancien où se situent les immeubles inadaptés aux attentes des ménages en termes de confort. Constitués d’appartements sur plusieurs niveaux, de petites pièces sombres et dépourvus d’ascenseur comme de chauffage moderne, ils présentent un autre handicap majeur : l’impossibilité de garer sa voiture à proximité.

Les ruelles étroites des centres anciens en font le charme, mais représentent un inconvénient souvent rédhibitoire pour les familles. Au fil des ans, les classes aisées et moyennes ont quitté ces quartiers qui se sont paupérisés, avec pour corollaire une dégradation progressive du bâti. Les élus ne sont pas restés insensibles à ces évolutions. Ils ont lancé des politiques globales d’intervention sur l’urbanisme et le logement. C’est dans ce contexte qu’ont été mises en oeuvre des opérations en plateaux.

Photo Gilles Lefrancq

La réhabilitation en plateaux comme solution

"Nous avons lancé depuis 2002 des grands projets de rénovation de notre centre ancien pour faire revenir les habitants et garder ceux qui s’apprêtaient à le quitter", confie Marie-Noëlle Bonnard, maire adjointe au cadre de vie et à la rénovation urbaine à Thiers. La vingtaine de réhabilitations en plateaux lancées depuis quelques années se sont inscrites dans les deux Opah de Renouvellement urbain (Opah-RU) qui se sont succédé. Ces réhabilitations constituent donc un outil complémentaire à des opérations de bien plus large envergure.

Elles doivent souvent composer avec les exigences de la sauvegarde du patrimoine et celles des ménages qui souhaitent vivre dans un logement moderne. "Nous avons suivi les prescriptions de l’Architecte des Bâtiments de France, qui imposaient de conserver certains éléments et d’en adapter d’autres sans que cela affecte trop l’économie générale du projet", précise Anna Goraguer, directrice Renouvellement urbain et cadre de vie.

 Photo Gilles Lefrancq

Qu’est-ce qu’une réhabilitation en plateaux ?

Une opération en plateaux consiste à restructurer un immeuble dégradé ou insalubre pour réaménager sur un seul niveau ses logements et remettre aux normes ses réseaux. Ces réhabilitations sont particulièrement adaptées aux constructions anciennes comprenant le plus souvent des logements sur plusieurs niveaux. L’objectif est d’en agrandir les surfaces, d’en améliorer l’éclairement, l’accessibilité et la ventilation. Une fois créés, les plateaux sont aménagés en appartements de plusieurs pièces selon les souhaits du propriétaire. Ces travaux de transformation sont subventionnés par l’Anah au titre de l’habitat indigne ou très dégradé. Le propriétaire occupant est subventionné sous conditions de ressources et le propriétaire bailleur doit accepter de pratiquer un loyer conventionné.

Thiers accompagne les investisseurs

Les opérations en plateaux thiernoises sont portées soit par la régie municipale soit par un investisseur privé. Dans ce deuxième cas, ce dernier est mis en contact par le service du renouvellement urbain avec le propriétaire qui ne souhaite pas faire les travaux. L’investisseur bénéficie d’un accompagnement complet par les services de la Ville. Sylvie Roques, chef de projet Opah-RU, et son équipe en ont la charge : "Notre travail consiste à aplanir les difficultés pour ne pas décourager l’investisseur devant un chantier trop important. Nous effectuons ensemble une première visite de l’immeuble, puis nous lui fournissons un relevé du bâti en l’état et des plans pour réfléchir au réaménagement. Ce dernier point est particulièrement compliqué pour un investisseur qui n’a pas forcément les compétences requises. L’accompagnement consiste donc aussi à lui faire des propositions d’aménagement et à le mettre en contact avec l’Architecte des Bâtiments de France."

Bien entendu, l’investisseur doit se faire assister par un architecte ou un maître d’oeuvre qui échangent avec les services de la Ville. Une étude de faisabilité synthétisant le travail accompli et servant à compiler le dossier de demande d’aides à l’Anah lui est remise. À Thiers, les responsables ont pris l’option de travailler rue par rue afin de rendre les changements plus visibles. Les pieds d’immeubles font l’objet d’une grande attention pour relancer le commerce de proximité. Une convention avec le Fonds d’Intervention pour la Sauvegarde de l’Artisanat et du Commerce (FISAC) a d’ailleurs été signée le 10 avril 2015.

Photo Gilles Lefrancq

Attirer de nouvelles populations

"Le Puy-en-Velay s’est engagée depuis le début des années 2000 dans une vaste politique de rénovation de son centre ancien intégrant notamment deux Opah-RU et des opérations de Résorption de l'habitat insalubre irrémédiable ou dangereux (RHI)", indique Catherine Bouamrane, responsable du service Aménagement de la Ville et de l’Agglomération. La première opération en plateau testée par la Ville s’inscrit dans cette stratégie globale et ses partenariats avec l’Anah et l’Agence nationale pour la rénovation urbaine (Anru).

Avant de s’engager, ses services ont été mis en contact par l’Anah et la Direction départementale des territoires (DDT) de la Haute-Loire avec la Ville de Thiers, qui a l’expérience de ces réhabilitations. Une équipe s’est rendue dans le Puy-de-Dôme fin 2014. Cette visite a convaincu Ginette Vincent, maire adjointe en charge de l’urbanisme : "Nous avons lié notre projet de réhabilitation en plateaux au Programme national de requalification des quartiers anciens dégradés (PNRQAD), avec la volonté d’attirer dans notre centre-ville de nouvelles populations telles que les jeunes ménages avec enfants, en leur proposant l’acquisition de logements de qualité entièrement remis aux normes."

Photo Gilles Lefrancq

La Société d'économie mixte locale (SEML) du Puy-en-Velay assure le portage de l’opération

La Ville a demandé à son opérateur, la Société d'économie mixte locale (SEML) du Puy-en-Velay, propriétaire de l’immeuble concerné par l’opération, de la piloter. Les travaux de gros oeuvre étaient achevés début avril. L’immeuble entièrement restructuré bénéficie, en outre, de la démolition d’une construction sur cour qui a dégagé la vue et permis d’installer un petit parking. Ces travaux lourds sont entrés dans le déficit de l’opération globale de ce quartier dégradé financé à 40 % par l’Anru. La restructuration des trois logements, y compris le montage des murs internes, sera effectuée par l’acquéreur avec des aides de l’Anah, de l’agglomération et de la Ville s’élevant à près de la moitié du montant estimé des travaux.

Pour débloquer ces aides, la SEML du Velay, opérateur de l’Opah-RU, a élaboré une grille de dégradation pour l’ensemble des logements de cet immeuble. Les travaux restant à la charge des futurs propriétaires bailleurs peuvent ainsi être financés à 35 % par l’Anah et à 15 % par la collectivité dans le cadre de l’Opah-RU. Les propriétaires occupants pourront également prétendre aux aides de l’Anah, sous réserve que leurs revenus soient inférieurs aux plafonds. "Ce dispositif, précise Serge Chapon, adjoint au chef de service de la Construction et du logement de la DDT de la Haute-Loire, vise à remettre sur le marché des logements de qualité et à renforcer la mixité sociale."

Photo Gilles Lefrancq

Des aides utiles à la commercialisation

La SEML est également chargée de la commercialisation des trois logements. Son directeur, Jérôme Allemand, souligne "l’impact important des aides de l’Anah pour convaincre les futurs acquéreurs, qui bénéficient une fois les travaux achevés d’un logement neuf et aménagé selon leurs désirs à un prix légèrement inférieur à celui du marché." À Thiers, l’accompagnement de l’investisseur se poursuit jusqu’à la recherche de locataires.

Selon Jean-François Hou, chef du service Habitat rénovation urbaine à la DDT du Puy-de-Dôme, "ces opérations prennent tout leur intérêt dans le cadre d’une stratégie d’intervention globale mettant en oeuvre des outils tels que Opah-RU, PNRQAD, Ori et politique de la ville. Leur complémentarité crée un effet d’entraînement capable de convaincre les investisseurs privés et de redonner vie aux quartiers."

Photo Gilles Lefrancq