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Agence nationale de l'habitat (ANAH)
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Portage immobilier ciblé : pari gagné à Metz

Photo DR

Le redressement de la copropriété Bernadette à Metz est un bel exemple de partenariat entre l’Anah, qui a joué un rôle d'animateur dans la mise en place d'une action de portage ciblé, et les collectivités, à qui revient la responsabilité opérationnelle du projet.

"Par le biais d’une action ciblée auprès des propriétaires en difficultés, le portage immobilier est un outil efficace dans une démarche de redressement des copropriétés" explique d’entrée Marc Schneider, chef du service habitat à la DDT (direction départementale des territoires) de Moselle, délégataire de l'Anah. Et d’illustrer : "Cela se traduit par le rachat des lots, qui seront, après travaux, revendus à des propriétaires solvables".

Remettre à flot la copropriété Bernadette à Metz

C’est exactement ce qui s’est passé à Metz, au sein de la copropriété "Bernadette", un immeuble de 94 logements situé dans le quartier de Borny. Lors du projet de rénovation urbaine du parc public lancé dans les années 2000 avec le soutien de l’ANRU (Agence nationale de rénovation urbaine), des difficultés sont identifiées sur le parc privé. 80 copropriétés sont alors placées en observation et une dizaine en redressement via deux Opah*. "Bernadette est la seule à avoir bénéficié d’un plan de sauvegarde" précise Marc Schneider, également coordinateur de ce plan. L’appui de l’administrateur provisoire, désigné à la même période, "a permis d’amorcer efficacement son redressement financier". Des protocoles d’apurement ont été mis en place avec les créanciers et des procédures de recouvrement engagées à l’encontre des mauvais payeurs chroniques.

Une solution collective

Après des travaux urgents de sécurité (accès du bâtiment, ascenseur, protection incendie), des travaux structurels d’économies d’énergie et de charges doivent être réalisés. L’enjeu est de taille car les charges de la copropriété s’élèvent, en moyenne, à près de 4000 € / an et par logement. Un montant trop important pour beaucoup de résidents. Ces travaux visent également à revaloriser la copropriété, dont les logements sont estimés à 500€/m², contre 1000€/m² en moyenne pour le quartier. Pour les financer, sans mettre en difficulté les ménages les plus endettés ou identifiés comme fragiles, les partenaires ont décidé de recourir au portage ciblé. 20 des 94 logements de la copropriété sont concernés. "En rachetant leur lot, l’opérateur public se substitue aux copropriétaires et finance les travaux nécessaires avant remise sur le marché, tout en leur proposant une solution de relogement", indique Marc Schneider. Les avantages ? Prévenir l’arrivée de marchands de sommeil, et contribuer au redressement de la copropriété, tant sur le plan technique et financier que de la gouvernance.

Un montage original

Au départ, une étude de faisabilité de l’Anah a permis d’obtenir un accord de principe des principaux protagonistes. "Puis, le financement de ce portage s’est fait selon un schéma de montage original", poursuit Marc Schneider. Ainsi, Metz Métropole, s’est porté garant financier. L’Établissement Public Foncier de Lorraine (EPFL) va acheter les logements pour une durée de six ans et deux bailleurs sociaux (Logiest et Metz-Habitat-Territoire) en assureront la gestion, à travers une convention de démembrement de propriété (usufruit). Pour ce faire, ils sont éligibles aux aides de l’Anah (travaux et portage ciblés). "Grâce à la réactivité de l’Anah, les conventions de portage sont effectives depuis le 1er janvier 2019, pour 10 ans. Maintenant que tout est calé, les choses vont aller vite : la consultation est en cours pour contacter les propriétaires identifiés. L’objectif est d’acquérir les logements ciblés dans les 18 à 24 mois et d’engager dans la foulée les travaux de rénovation énergétique", conclut Marc Schneider. 

 

 

* Opération programme d’amélioration de l’habitat